Thực hiện chỉ đạo của UBND tỉnh tại Công văn số 11483/UBND-KT ngày 03/11/2023 về việc giao Sở Tài nguyên và Môi trường xem xét, xử lý vi phạm trong lĩnh vực đất đai (nếu có) đối với dự án khu du lịch nghĩ dưỡng Whitesand của Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Cát Trắng, Sở Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Quyết định số 668/QĐ-STNMT-TTr ngày 12/12/2023 về việc kiểm tra sử dụng đất của dự án khu du lịch nghĩ dưỡng Whitesand do Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Cát Trắng làm chủ đầu tư tại Bãi Quao, đảo Hòn Lớn, xã Vạn Thạnh, huyện Vạn Ninh, Khánh Hòa. Ngày 11/6/2024, Sở Tài nguyên và Môi trường kết luận kiểm tra số 2649/KL-STNMT-TTr. Kết quả kiểm tra như sau:
Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Cát Trắng (Công ty) được phòng Đăng ký doanh nghiệp thuộc Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hồ Chí Minh cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp mã số 0303145406 đăng ký lần đầu ngày 03/12/2003 và đăng ký thay đổi lần thứ 22 ngày 27/02/2023. Công ty được Ban quản lý Khu kinh tế (BQL KKT) Vân Phong cấp giấy chứng nhận đầu tư số 37221000087 chứng nhận lần đầu ngày 16/8/2010. Chứng nhận: Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Cát Trắng; Trụ sở chính đặt tại số 241/11 đường Điện Biên Phủ, phường 15, Quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh. Thực hiện dự án đầu tư với nội dung sau:
Tên dự án đầu tư: Khu Du lịch nghĩ dưỡng Whitesand.
Mục tiêu và quy mô của dự án: Xây dựng khu du lịch có quy mô khoảng 21 Bungalow (gồm 42 phòng) và các công trình phụ trợ khác phục vụ cho khách du lịch.
Địa điểm thực hiện dự án: Bãi Quao, đảo Hòn Lớn, xã Vạn Thạnh, huyện Vạn Ninh, tỉnh Khánh Hòa.
Diện tích sử dụng: 9,2 ha (gồm 4,1 ha mặt đất và 5,1 ha mặt biển).
Tổng vốn đầu tư: 160.651.000.000 đồng.
Thời hạn hoạt động: 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận đầu tư.
Tiến độ thực hiện dự án: từ tháng 8/2010 đến tháng 12/2013.
- Tháng 8/2010 đến tháng 6/2011: Thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, san lấp mặt bằng, hoàn thành thi công cơ sở hạ tầng;
- Tháng 6/2011 đến tháng 6/2012: xây dựng các hạng mục công trình như nhà tiếp tân, nhà hành chính, nhà hàng, Bar hồ bơi, Bar Café, nhà nghỉ nhân viên, chòi canh bảo vệ.
- Tháng 6/2012 đến tháng 12/2013: xây dựng các hạng mục khác như Khu Spa cao cấp, Câu lạc bộ giải trí, Bungalow và Spa ven đồi, Bungalow ven biển.
Chủ đầu tư dự án đã thực hiện: hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, rà soát bom mìn, lập hồ sơ thiết kế cơ sở và dự án đầu tư, thiết kế kỹ thuật của dự án…; Đối với các thủ tục phòng cháy chữa cháy, phê duyệt dự án đầu tư, cấp phép xây dựng chưa thực hiện.
Theo Điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Vân Phong đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2050 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 298/QĐ-TTg ngày 27/3/2023, vị trí dự án được quy hoạch là đất phát triển dịch vụ, du lịch.
Ngày 08/6/2007, UBND tỉnh ban hành Công văn số 3626/UBND về việc địa điểm dự án đầu tư Khu du lịch tại Bãi Quao, đảo Hòn Lớn, xã Vạn Thạnh, huyện Vạn Ninh của Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Cát Trắng. Ngày 10/9/2008, UBND tỉnh có Công văn số 5511/UBND về việc điều chỉnh thỏa thuận địa điểm dự án đầu tư tại khu du lịch Bãi Quao, huyện Vạn Ninh…Cho phép điều chỉnh thỏa thuận địa điểm dự án khu du lịch nghĩ dưỡng Whitesand tại Bãi Quao, đảo Hòn Lớn, xã Vạn Thạnh, huyện Vạn Ninh, cụ thể như sau: Diện tích mặt đất là 4,1 ha; diện tích mặt nước là 5,1 ha, tổng diện tích là 9,2 ha. Ngày 18/11/2008, UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành Quyết định số 2845/QĐ-UBND về việc phê duyệt nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/500) khu du lịch nghĩ dưỡng Whitesand tại Bãi Quao, đảo Hòn Lớn, xã Vạn Thạnh, huyện Vạn Ninh. Ngày 25/02/2010, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 523/QĐ-UBND về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu du lịch nghĩ dưỡng Whitesand tại Bãi Quao, đảo Hòn Lớn, xã Vạn Thạnh, huyện Vạn Ninh (kèm theo cuốn thuyết minh tháng 11/2009). Ngày 03/7/2013, UBND tỉnh Khánh Hòa có Công văn số 3631/UBND-KT về việc tượng Quan Thế Âm Bồ Tát tại Bãi Quao, đảo Hòn Lớn, xã Vạn Thạnh, huyện Vạn Ninh.
Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Cát Trắng được UBND huyện Vạn Ninh cấp giấy xác nhận đăng ký Bản cam kết Bảo vệ Môi trường số 653/UBND-TNMT ngày 05/4/2011 của dự án Khu Du lịch nghĩ dưỡng Whitesand, địa điểm thực hiện dự án: Bãi Quao, đảo Hòn Lớn, xã Vạn Thạnh, huyện Vạn Ninh, tỉnh Khánh Hòa. Dự án nêu trên chưa được cấp Giấy chứng nhận thẩm duyệt về phòng cháy chữa cháy. Dự án mới lập thuyết minh thiết kế xin phép phòng cháy chữa cháy tháng 4/2011. Dự án nêu trên chưa được cấp phép xây dựng.
Việc giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án:
Ngày 10/5/2011, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 1187/QĐ-UBND về việc cho Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Cát Trắng thuê đất để thực hiện dự án Khu Du lịch nghĩ dưỡng Whitesand, với diện tích 41.000 m2 đất (đất liền) và 51.000 m2 mặt nước (đất có mặt nước biển) tại Bãi Quao, đảo Hòn Lớn, xã Vạn Thạnh, huyện Vạn Ninh để sử dụng vào mục đích thực hiện dự án Khu Du lịch nghĩ dưỡng Whitesand (trong đó: phần diện tích đất: đất sản xuất, kinh doanh phi Nông nghiệp; phần diện tích mặt nước: đất mặt nước ven biển có mục đích khác), thời hạn thuê đất là kể từ ngày ký quyết định đến hết ngày 16/8/2060, hình thức thuê đất: trả tiền thuê đất hàng năm. Ngày 12/4/2012, đại diện phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Vạn Ninh phối hợp với UBND xã Vạn Thạnh và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Khánh Hòa tiến hành kiểm tra và giao đất trên thực địa đối với Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Cát Trắng. Ngày 18/7/2012, UBND tỉnh Khánh Hòa (Sở Tài nguyên và Môi trường) ký hợp đồng thuê đất số 66/2012/HĐTĐ với Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Cát Trắng; Giá tiền thuê đất theo Quyết định số 1207/QĐ-STC ngày 26/4/2012 của Sở Tài chính Khánh Hòa là 693 đồng/m2/năm và giá tiền thuê mặt nước theo Quyết định số 1142/QĐ-UBND ngày 10/5/2012 của UBND tỉnh Khánh Hòa là 10.000.000 đồng/km2/năm; Đơn giá thuê đất và thuê mặt nước trên được ổn định trong 05 năm áp dụng kể từ ngày 12/4/2012 (theo biên bản giao đất và cắm mốc định vị), hết thời hạn sẽ điều chỉnh để áp dụng cho thời hạn tiếp theo. Ngày 22/10/2012, UBND tỉnh Khánh Hòa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BK 286893, số vào sổ cấp GCN: CT-01477 cho Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Cát Trắng, thửa đất số 01, tờ bản đồ số 682/2011/TĐ.BĐ với diện tích 41.000 m2 tại Bãi Quao, đảo Hòn Lớn, xã Vạn Thạnh, huyện Vạn Ninh; Đất cơ sở sản xuất, kinh doanh; nguồn gốc sử dụng: Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
Ngày 05/4/2016, Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa ban hành Quyết định số 544/QĐ-CT về việc miễn tiền thuê đất, số tiền thuê đất được miễn 28.923.000 đồng/năm; thời hạn miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước: miễn trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt: 03 năm, kể từ ngày 12/4/2012 đến hết ngày 11/4/2015; miễn do ưu đãi đầu tư: 11 năm, kể từ ngày 12/4/2015 đến hết ngày 11/4/2026.
Các kết luận của Kiểm toán, kết quả kiểm tra, thanh tra:
Ngày 16/11/2018, Kiểm toán nhà nước có Văn bản số 611/KTNN-CNII về việc kiến nghị UBND tỉnh Khánh Hòa chỉ đạo BQL KKT Vân Phong rà soát để thực hiện thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định đối với 12 dự án chậm tiến độ (trong đó có dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Whitesand). Ngày 02/4/2021, Kiểm toán nhà nước có Văn bản số 373/KTNN-TH về việc đồng ý giao UBND tỉnh Khánh Hòa rà soát lại dự án, chịu trách nhiệm xử lý theo đúng thẩm quyền và quy định của pháp luật đối với các dự án chậm tiến độ. Ngày 13/4/2021, UBND tỉnh Khánh Hòa có Văn bản số 2948/UBND-KT về việc giao BQL KKT Vân Phong thực hiện ý kiến của Kiểm toán nhà nước tại Văn bản số 373/KTNN-TH nêu trên. Dự án nằm trong nhóm 23 dự án chậm tiến độ được Ban Thường vụ Tỉnh ủy kết luận tại Thông báo số 256/TB-UBND ngày 31/12/2021. UBND tỉnh đã có các kế hoạch xử lý dự án chậm tiến độ (48-BC/BCSĐ ngày 13/4/2022, 482/KH-UBND ngày 24/10/2022 và 541/KH-UBND ngày 19/9/2023).
Ngày 06/12/2022, Thanh tra Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Khánh Hòa ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 24/QĐ-XPHC đối với dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Whitesand về chậm tiến độ so với Giấy chứng nhận đầu tư. Chủ đầu tư đã chấp hành việc nộp phạt.
Qua kiểm tra thực tế, hiện trạng dự án gồm các công trình:
Các công trình xây dựng năm 2014: 17 phòng ngủ; 2 bếp; 1 kho, 1 phòng máy phát điện, 1 nhà hàng bằng tre, lợp mái tranh; 1 nhà tiền sảnh; 1 lán chứa trang thiết bị nhà hàng. Các công trình khác: 1 nhà sàn gồm 3 phòng nghỉ, 1 khu đất xây dựng tượng Phật, 1 khu đất xây dựng tượng Phật Quan Âm.
Tại thời điểm kiểm tra, Chủ đầu tư chưa xác định được mốc chỉ giới sử dụng đất đã được giao theo Biên bản kiểm tra và giao đất trên thực địa ngày 12/4/2012 của phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Vạn Ninh.
Một công trình xây dựng tại Dự án. (Ảnh: Đức Tâm – Thanh tra Sở)
Qua kết quả kiểm tra nêu trên, Sở Tài nguyên và Môi trường nhận thấy: Dự án khu du lịch nghĩ dưỡng Whitesand do Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Cát Trắng làm chủ đầu tư tại Bãi Quao, đảo Hòn Lớn, xã Vạn Thạnh, huyện Vạn Ninh, tỉnh Khánh Hòa được UBND tỉnh giao đất, cho thuê đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày 22/10/2012 và đã nhận bàn giao đất trên thực địa để đầu tư xây dựng dự án vào ngày 12/4/2012 (Biên bản kiểm tra và giao đất trên thực địa).
+ Theo tiến độ thực hiện dự án tại giấy chứng nhận đầu tư số 37221000087 chứng nhận lần đầu ngày 16/8/2010 được BQL Khu kinh tế Vân Phong cấp thì đến tháng 12/2013, Công ty phải hoàn thiện các công trình xây dựng. Tuy nhiên, qua kiểm tra hiện trạng sử dụng đất tại dự án (tháng 12 năm 2023) thì Chủ đầu tư chưa hoàn thành các công trình và đưa vào sử dụng theo tiến độ nêu tại Giấy chứng nhận đầu tư nêu trên (các hạng mục gồm 17 phòng ngủ; 2 bếp; 1 kho, 1 phòng máy phát điện, 1 nhà hàng bằng tre, lợp mái tranh; 1 nhà tiền sảnh; 1 lán chứa trang thiết bị nhà hàng; 1 nhà sàn gồm 3 phòng nghỉ, 1 khu đất xây dựng tượng Phật, 1 khu đất xây dựng tượng Phật Quan Âm) và các công trình xây dựng tại dự án chưa có giấy phép xây dựng. Như vậy, tính đến thời điểm kiểm tra (tháng 12 năm 2023) tiến độ sử dụng đất dự án đã chậm 120 tháng so với tiến độ thực hiện dự án vi phạm Điểm i Khoản 1 Điều 64 Luật đất đai 2013.
Theo quy định tại Điểm i Khoản 1 Điều 64 Luật đất đai 2013 và Khoản 12 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ (sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai) đối với Dự án nêu trên Chủ đầu tư được gia hạn sử dụng đất 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này và thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ ngày UBND tỉnh quyết định gia hạn.
Từ thực tế sử dụng đất và căn cứ quy định pháp luật nêu trên, cho thấy: Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Cát Trắng được gia hạn tiến độ sử dụng đất 24 tháng đối với Dự án khu du lịch nghĩ dưỡng Whitesand. Vậy, yêu cầu Công ty có văn bản gia hạn tiến độ đưa đất vào sử dụng đối với dự án nêu trên gửi UBND tỉnh Khánh Hòa, Sở Tài nguyên và Môi trường Khánh Hòa để được gia hạn theo quy định và Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Cát Trắng phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này. Trường hợp sau 15 ngày kể từ ngày nhận được kết luận kiểm tra, Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Cát Trắng không có văn bản đề nghị được gia hạn sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường Khánh Hòa lập thủ tục trình UBND tỉnh Khánh Hòa thu hồi đất theo quy định.
+ Làm hư hỏng mốc địa giới hành chính, mốc chỉ giới sử dụng đất (cụ thể: Chủ đầu tư chưa xác định được mốc chỉ giới sử dụng đất đã được giao theo Biên bản kiểm tra và giao đất trên thực địa) vi phạm Khoản 2 Điều 34 và Điểm a Khoản 1 Điều 6 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Ngày 27/5/2024, Chánh Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường Khánh Hòa ban hành Quyết định số 132/QĐ-XPHC xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với Công ty về hành vi vi phạm nêu trên, với số tiền là 12 triệu đồng và Công ty đã nộp tiền kèm theo biên bản đóng tiền phạt ngày 03/6/2024).
Sở Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu đề nghị UBND tỉnh chỉ đạo UBND huyện Vạn Ninh chủ trì, phối hợp với BQL KKT Vân Phong tiến hành kiểm tra việc xây dựng các công trình trên đất nêu trên của Chủ đầu tư tại dự án nêu trên mà chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp phép và xử lý vi phạm (nếu có) theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 6 với nội dung: “Ban Quản lý Khu kinh tế Vân Phong Tổ chức thực hiện việc quản lý trật tự xây dựng đối với các công trình được phân cấp tại điểm a khoản 2 Điều 5 Quy định này; khi phát hiện công trình vi phạm hoặc có hoạt động xây dựng tại khu vực được giao nhiệm vụ quản lý, trong thời hạn 03 ngày phải kịp thời thông báo cho UBND cấp xã, UBND cấp huyện để xử lý các hành vi vi phạm trật tự xây dựng theo quy định” quy định một số nội dung về quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa kèm theo Quyết định số 15/2022/QĐ-UBND ngày 20/7/2022 của UBND tỉnh Khánh Hòa; phối hợp với các đơn vị có liên quan tiến hành đo đạc, xác định vị trí của các công trình xây dựng (tượng Phật) có ngoài ranh giới Dự án hay không, làm căn cứ xử phạt (nếu có) theo quy định; các đơn vị có liên quan kiểm tra về PCCC theo quy định của pháp luật.
Đồng thời, kính đề nghị UBND tỉnh chỉ đạo BQL KKT Vân Phong căn cứ kết luận kiểm tra dự án, rà soát báo cáo UBND tỉnh việc xử lý tiến độ thực hiện dự án theo kiến nghị tại Văn bản số 611/KTNN-CNII ngày 16/11/2018 của Kiểm toán Nhà nước và Kết luận của Ban Thường vụ Tỉnh ủy theo Thông báo số 256-TB/TU ngày 31/12/2021.
Đức Tâm – Thanh tra Sở