Thực hiện chỉ đạo của UBND tỉnh tại Công văn số 3730/UBND-KGVX ngày 19/4/2023 về điều chỉnh dự án Khu du lịch Nha Trang Seahorse Resort & Spa do Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Hồng Ngọc Việt làm chủ đầu tư tại Lô D8A, Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, xã Cam Hải Đông, huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa, ngày 04/5/2023, Sở Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Quyết định số 342/QĐ-STNMT-TTr về việc kiểm tra tiến độ sử dụng đất của Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Hồng Ngọc Việt tại Dự án Khu du lịch Nha Trang Seahorse Resort & Spa; Địa chỉ: Lô D8a, Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, xã Cam Hải Đông, huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa theo quy định. Sở Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Kết luận số 2320/KL-STNMT-TTr ngày 09/6/2023, Kết luận kiểm tra tiến độ sử dụng đất của dự án Khu du lịch Nha Trang Seahorse Resort & Spa tại Lô D8a, Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, xã Cam Hải Đông, huyện Cam Lâm - Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Hồng Ngọc Việt. Kết quả kiểm tra như sau:
Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Hồng Ngọc Việt được phòng Đăng ký kinh doanh thuộc Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Khánh Hòa cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0305123158 đăng ký lần đầu ngày 26/7/2007 và đăng ký thay đổi lần thứ 12 ngày 21/09/2020; Địa chỉ trụ sở chính: Lô D8A, Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, xã Cam Hải Đông, huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa; Người đại diện theo pháp luật là ông Phạm Khánh Toàn; Chức vụ: Tổng Giám đốc. Dự án Khu du lịch Nha Trang Seahorse Resort & Spa có địa chỉ tại Lô D8A, Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, xã Cam Hải Đông, huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa, với mục tiêu dự án: Đầu tư xây dựng khu du lịch, sinh thái biển cao cấp, đáp ứng đầy đủ các nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng, khách sạn, resorts, khu biệt thự; xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc cho thuê mua, khu vui chơi giải trí, tắm biển cho khách du lịch trong và ngoài nước. Dự án có quy mô diện tích đất là 162.594,8 m2. Tiến độ thực hiện dự án: Hoàn thành các thủ tục đầu tư để được cấp giấy phép xây dựng trước ngày 15/4/2018; Hoàn thành đưa vào sử dụng 46 đơn nguyên Bungalow và hoàn thành xây dựng khối đế công trình khách sạn 15 tầng và cơ sở hạ tầng trước ngày 01/7/2018; Hoàn thành xây dựng phần thô khu dịch vụ Spa, nhà hàng trung tâm và cầu cảnh quan trước ngày 30/9/2018; Hoàn thành các hạng mục còn lại của dự án và đưa vào kinh doanh khai thác trước ngày 31/12/2019 theo giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, mã số dự án: 4203868482 do Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Khánh Hòa cấp ngày 14/9/2016 chứng nhận lần đầu và chứng nhận thay đổi lần thứ nhất ngày 05/4/2018.
Dự án Khu du lịch Nha Trang Seahorse Resort & Spa. (Ảnh: Đức Tâm – Thanh tra Sở)
Hồ sơ pháp lý dự án: Ngày 27/12/2007, UBND tỉnh Khánh Hòa cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 37121000054 chứng nhận lần đầu và điều chỉnh chứng nhận thay đổi lần thứ 3 ngày 18/7/2013 cho Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Hồng Ngọc Việt.
Ngày 22/8/2012, UBND tỉnh ban hành Công văn số 4678/UBND-KT về việc đồng ý cho chuyển đổi tên chủ đầu tư dự án khu du lịch Sông Hồng Cam Ranh Resort từ Tổng Công ty Cổ phần Sông Hồng sang Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Hồng Ngọc Việt.
Ngày 22/3/2016, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 706/QĐ-UBND về việc phê duyệt Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu du lịch Nha Trang Seahorse Resort & Spa, Lô D8A, thuộc Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, huyện Cam Lâm.
Ngày 05/02/2021, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 330/QĐ-UBND về việc phê duyệt điều chỉnh Quyết định số 706/QĐ-UBND ngày 22/3/2016 của UBND tỉnh Khánh Hòa về việc phê duyệt Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Nha Trang Seahorse Resort & Spa, Lô D8A, thuộc Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, huyện Cam Lâm.
Ngày 30/10/2017, Cục tác chiến thuộc Bộ Tổng tham mưu ban hành Công văn số 494/TC-QC về việc chấp nhận độ cao tĩnh không xây dựng công trình khu du lịch Nha Trang Seahorse Resort & Spa tại xã Cam Hải Đông, huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa.
Ngày 14/9/2016, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Khánh Hòa cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, mã số dự án: 4203868482 chứng nhận lần đầu và chứng nhận thay đổi lần thứ nhất ngày 05/4/2018.
Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Hồng Ngọc Việt được UBND tỉnh phê duyệt báo cáo đánh giá tác động Môi trường tại Quyết định số 2510/QĐ-UBND ngày 25/8/2016; Quyết định số 3276/QĐ-UBND ngày 29/10/2019 của UBND tỉnh về việc điều chỉnh Quyết định số 2510/QĐ-UBND ngày 25/8/2016; Giấy phép số 219/QĐ-UBND ngày 22/01/2020 của UBND tỉnh về cấp giấy phép xả nước thải vào nguồn nước.
Công ty được Cảnh sát Phòng cháy và Chữa cháy tỉnh Khánh Hòa cấp Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về Phòng cháy và chữa cháy số 47/TD-PCCC ngày 24/4/2018.
Công ty được Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa cấp Giấy phép xây dựng số 689/GPXD ngày 04/4/2011 cho các hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án (san nền, giao thông, bãi đậu xe, Taluy, kè chắn); Giấy phép xây dựng số 192/GPXD ngày 09/10/2014 cho các hạng mục công trình 01 biệt thự mẫu; Giấy phép xây dựng số 03/GPXD-SXD ngày 04/01/2019 cho 09 hạng mục công trình dự án.
Công ty được Cục quản lý hoạt động xây dựng – Bộ Xây dựng ban hành Công văn số 1109/HĐXD-QLDA ngày 14/11/2017 về thẩm định thiết kế cơ sở các hạng mục công trình của dự án; Công văn số 523/HĐXD-QLTK ngày 11/9/2018 về thông báo kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công các công trình thuộc dự án; Công văn số 624/HĐXD-QLDA ngày 22/10/2018 về thông báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án.
Hồ sơ đất đai: Ngày 03/8/2010, UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành Quyết định số 1977/QĐ-UBND về việc cho Tổng Công ty Cổ phần Sông Hồng thuê đất tại lô D8A thuộc Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, xã Cam Hải Đông, huyện Cam Lâm để xây dựng Khu du lịch Sông Hồng - Cam Ranh Resort.
Ngày 30/8/2010, Đại diện Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Cam Lâm và đại diện UBND xã Cam Hải Đông tiến hành lập Biên bản giao đất và cắm mốc định vị khu đất tại lô D8A, Khu du lịch bán đảo Cam Ranh, xã Cam Hải Đông, huyện Cam Lâm cho Tổng Công ty Sông Hồng.
Ngày 06/7/2011, Đại diện Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Cam Lâm, UBND xã Cam Hải Đông tiến hành bàn giao mặt bằng khu đất tại lô D8A, Khu du lịch bán đảo Cam Ranh, xã Cam Hải Đông, huyện Cam Lâm cho Tổng Công ty Sông Hồng.
Ngày 29/10/2012, UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành Quyết định số 2702/QĐ-UBND về việc điều chỉnh tên tổ chức được thuê đất tại Quyết định số 1977/QĐ-UBND ngày 03/8/2010 từ Tổng Công ty Cổ phần Sông Hồng sang Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Hồng Ngọc Việt.
Ngày 30/10/2012, UBND tỉnh Khánh Hòa (Sở Tài nguyên và Môi trường) ký hợp đồng thuê đất số 86/2012/HĐTĐ với Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Hồng Ngọc Việt.
Ngày 08/11/2012, UBND tỉnh Khánh Hòa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất BL 037251 ngày 08/11/2012, số vào sổ cấp GCN: CT-01558 với diện tích đất 162.549,8 m2 tại thửa đất số 01, tờ bản đồ số 35/2009/TĐ.BĐ tại lô D8A, Khu du lịch bán đảo Cam Ranh, xã Cam Hải Đông, huyện Cam Lâm; Mục đích sử dụng: Đất cơ sở sản xuất, kinh doanh; thời hạn sử dụng đến ngày 27/12/2047; Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
Ngày 16/7/2015, UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành Thông báo kết luận số 390/TB-UBND về chủ trương chuyển mục đích sử dụng đất và điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng dự án Khu du lịch Nha Trang Seahorse Resort & Spa, Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh.
Ngày 25/8/2016, UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành Quyết định số 2521/QĐ-UBND về việc cho phép Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Hồng Ngọc Việt chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án Khu du lịch Nha Trang Seahorse Resort & Spa với diện tích 25.027,3 m2 từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở tại Nông thôn (không hình thành đơn vị ở).
Ngày 25/10/2016 UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành Quyết định số 3193/QĐ-UBND về việc phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất đối với khu đất cho phép Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Hồng Ngọc Việt chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án Khu du lịch Nha Trang Seahorse Resort & Spa tại lô D8a, Khu du lịch bán đảo Cam Ranh, xã Cam Hải Đông, huyện Cam Lâm.
Tình hình quản lý, sử dụng đất tại Dự án: Tổng diện tích khu đất: 162.549,8 m2; Tổng diện tích xây dựng công trình: 24.382 m2; Mật độ xây dựng gộp: 15%; Tầng cao tối đa: 15 tầng. Diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 162.549,8 m2; diện tích mặt nước, thảm cỏ: 57.752,4 m2; diện tích khác: 104.797,4 m2.
Công ty đang quản lý, sử dụng đất đúng mục đích, không bị lấn, chiếm và không cho thuê lại đất, không hợp tác đầu tư, không liên kết liên doanh với các tổ chức, cá nhân khác; có thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng; không mua bán, chuyển quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư thứ cấp.
Tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai: Ngày 24/12/2014, Cục thuế tỉnh Khánh Hòa ban hành Quyết định số 2240/QĐ-CT về việc miễn tiền thuê đất gồm số tiền thuê đất được miễn là 3.576.095.600 đồng/năm; miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng còn lại: từ ngày 02/12/2014 đến hết ngày 28/10/2015; miễn ưu đãi đầu tư: 07 năm, kể từ ngày 29/10/2015 đến hết ngày 28/10/2022. Ngày 24/8/2015, Cục thuế tỉnh Khánh Hòa ban hành Quyết định số 1527/QĐ-CT về việc miễn tiền thuê đất gồm số tiền thuê đất được miễn bổ sung là 3.576.095.600 đồng/năm; thời gian được miễn: miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản từ ngày 29/10/2012 đến hết ngày 01/12/2014. Ngày 12/4/2019, Cục thuế tỉnh Khánh Hòa ban hành Quyết định số 807/QĐ-CT về việc miễn tiền thuê đất gồm số tiền thuê đất được miễn: 16.858.519.800 đồng; thời gian được miễn: miễn trong thời gian xây dựng cơ bản kể từ ngày 06/4/2011 đến hết ngày 01/9/2014; miễn ưu đãi đầu tư 07 năm, kể từ ngày 02/9/2014 đến hết ngày 01/9/2021. Ngày 02/11/2016, Cục Thuế tỉnh Khánh Hoà ban hành Thông báo số 5839/TB/TSDĐ về việc Thông báo nộp tiền sử dụng đất; Công ty đã hoàn thành nộp tiền vào ngân sách tháng 12/2016 theo văn bản số 8193/CT-QLĐ ngày 28/12/2016 của Cục thuế tỉnh Khánh Hoà. Công ty đã hoàn thành nghĩa vụ nộp Ngân sách Nhà nước với số tiền sử dụng đất của dự án đến thời điểm 30/10/2022 là 17.315.105.967 đồng theo đơn giá đất được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 3193/QĐ-UBND ngày 25/10/2016; Thông báo số 6144/TB-CTKHH ngày 25/4/2022 và thông báo số 6145/TB-CTKHH ngày 25/4/2022 của Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa. Công ty được Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa xác nhận tại Văn bản số 6633/CT-QLĐ ngày 12/11/2018 và Văn bản số 1441/CT-QLĐ ngày 26/3/2019 về việc xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính và không còn nợ tiền thuế và tiền chậm nộp tính đến ngày 17/01/2023 của Cục Thuế tỉnh tại Công văn số 190/CTKHH-HKDCN. Nghĩa vụ ký quỹ đảm bảo thực hiện dự án đã được thực hiện tại Hợp đồng ký quỹ ngày 24/08/2021 giữa Sở Tài chính tỉnh Khánh Hòa với Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Hồng Ngọc Việt và Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam.
Kết quả kiểm tra hiện trạng sử dụng đất: Qua kiểm tra thực địa khu đất dự án, hiện trạng trên khu đất được giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất cho thấy: Công ty đã thi công các công trình hạng mục như sau: thi công xong phần thô hạ tầng, kỹ thuật; Mặt phía biển đã thi công xong phần thô đang đi vào giai đoạn hoàn thiện công trình gồm 02 Nhà hàng trung tâm; cầu cảnh quan; 23 căn Bungalow 1 tầng và 6 căn 02 tầng; khu Spa; 01 căn Biệt thự tổng thống; hồ điều hòa tạo cảnh quan; khách sạn Trung tâm gồm 15 tầng; mặt phía đường Nguyễn Tất Thành đã thi công xong phần thô đang đi vào giai đoạn hoàn thiện công trình gồm 19 căn biệt thự hạng sang loại 1; 13 căn loại 2; 05 căn loại 3 và 03 căn loại 4. 02 Khu condotel chưa xây dựng.
Kết luận và kiến nghị xử lý.
Qua kết quả kiểm tra nêu trên, Sở Tài nguyên và Môi trường nhận thấy: Dự án Khu du lịch Nha Trang Seahorse Resort & Spa tại Lô D8A, Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, xã Cam Hải Đông, huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa do Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Hồng Ngọc Việt làm chủ đầu tư được UBND tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và đã nhận bàn giao đất trên thực địa để đầu tư xây dựng dự án; theo tiến độ thực hiện dự án tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư của Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh thì dự án hoàn thành các thủ tục đầu tư để được cấp giấy phép xây dựng trước ngày 15/4/2018; Hoàn thành đưa vào sử dụng 46 đơn nguyên Bungalow và hoàn thành xây dựng khối đế công trình khách sạn 15 tầng và cơ sở hạ tầng trước ngày 01/7/2018; Hoàn thành xây dựng phần thô khu dịch vụ Spa, nhà hàng trung tâm và cầu cảnh quan trước ngày 30/9/2018; Hoàn thành các hạng mục còn lại của dự án và đưa vào kinh doanh khai thác trước ngày 31/12/2019. Như vậy, tính đến thời điểm kiểm tra (ngày 10/5/2023) tiến độ sử dụng đất dự án đã chậm 40 tháng 10 ngày so với tiến độ ghi trong Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa là vi phạm Điểm i Khoản 1 Điều 64 Luật đất đai 2013.
Theo quy định tại Điểm i Khoản 1 Điều 64 Luật đất đai 2013 và Khoản 12 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ (sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai) đối với Dự án nêu trên Chủ đầu tư được gia hạn sử dụng đất 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này và thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ ngày UBND tỉnh quyết định gia hạn.
Từ thực tế sử dụng đất và căn cứ quy định pháp luật nêu trên, cho thấy: Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Hồng Ngọc Việt được gia hạn tiến độ sử dụng đất 24 tháng đối với Dự án Khu du lịch Nha Trang Seahorse Resort & Spa. Vậy, yêu cầu Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Hồng Ngọc Việt có văn bản gia hạn tiến độ đưa đất vào sử dụng đối với dự án nêu trên gửi UBND tỉnh Khánh Hòa, Sở Tài nguyên và Môi trường Khánh Hòa để được gia hạn theo quy định và Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Hồng Ngọc Việt phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này. Trường hợp sau 15 ngày kể từ ngày nhận được kết luận kiểm tra, Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Hồng Ngọc Việt không có văn bản đề nghị được gia hạn sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường Khánh Hòa lập thủ tục trình UBND tỉnh Khánh Hòa thu hồi đất theo quy định.
Ngoài ra, yêu cầu Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Hồng Ngọc Việt khẩn trương hoàn thành công trình và đưa đất vào sử dụng; khẩn trương hoàn thành việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở Nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) sang đất thương mại, dịch vụ với diện tích 25.027,3 m2 theo Công văn số 1560/UBND-XDNĐ ngày 23/02/2023 của UBND tỉnh.
Đức Tâm – Thanh tra Sở